Arrematação de imóvel em leilão judicial: o arrematante é responsável pelos tributos anteriores?

A aquisição de imóveis por meio de leilões judiciais tem se tornado uma alternativa atrativa para investidores e compradores em busca de boas oportunidades. No entanto, uma dúvida recorrente é: quem arremata um imóvel é responsável pelo pagamento de tributos pendentes, como IPTU, mesmo que o edital do leilão preveja essa obrigação?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.914.902/SP, definiu que o arrematante não pode ser responsabilizado pelos débitos tributários anteriores à arrematação, mesmo que o edital do leilão estipule essa obrigação. Isso ocorre porque a lei tributária estabelece que esses tributos devem ser quitados com o valor arrecadado na venda judicial do imóvel.

O que o STJ decidiu?

O caso envolveu um leilão judicial realizado pelo município de São Paulo, no qual o edital previa que o arrematante deveria assumir a dívida de IPTU do imóvel. Após a arrematação, o novo proprietário contestou a cobrança, alegando que a dívida deveria ser sub-rogada no preço pago pelo bem, conforme prevê o parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN).

A decisão do STJ foi clara:

• O arrematante não responde pelos tributos anteriores à arrematação. Os débitos de IPTU e demais tributos que incidem sobre o imóvel devem ser quitados com o valor da arrematação.

• O edital do leilão não pode criar obrigação tributária, pois a responsabilidade por tributos é matéria de lei complementar e não pode ser alterada por regras administrativas.

• Mesmo que o arrematante tenha ciência da dívida no momento do leilão, isso não significa que ele assume automaticamente essa responsabilidade, pois a lei estabelece que a sub-rogação ocorre sobre o valor pago na arrematação.

O que isso significa na prática?

Essa decisão traz segurança jurídica para quem participa de leilões judiciais, pois estabelece que:

• Quem arremata um imóvel em leilão não assume automaticamente as dívidas tributárias anteriores. O valor arrecadado no leilão deve ser usado para quitar esses débitos.

• O edital do leilão não pode impor obrigações além daquelas previstas na legislação tributária. Se houver cláusula nesse sentido, ela é considerada inválida.

• A Fazenda Pública não pode cobrar do arrematante tributos vencidos antes da arrematação, devendo buscar a satisfação do crédito com o valor do lance ofertado no leilão.

Conclusão

A decisão do STJ reforça o entendimento de que a responsabilidade tributária em leilões judiciais segue o que está previsto no CTN, e não pode ser alterada por simples previsão em edital. Isso garante maior previsibilidade para arrematantes e evita que o comprador seja surpreendido com dívidas inesperadas.