Venda de imóvel não registrado é válida?

A compra e venda de terrenos em loteamentos não regularizados é um tema recorrente no direito imobiliário, especialmente quando ambas as partes têm ciência da irregularidade do imóvel. Mas afinal, um contrato de compra e venda de lote não registrado pode ser considerado válido?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2.166.273/SP, reafirmou que a venda de loteamento não registrado é nula, mesmo que o comprador tenha ciência da irregularidade no momento da aquisição. Isso ocorre porque o objeto do contrato é considerado ilícito, conforme a legislação vigente.

No caso analisado, os vendedores negociaram um lote sem o devido registro no cartório de imóveis. O comprador, ciente da irregularidade, celebrou o contrato, mas posteriormente entrou com uma ação de nulidade do negócio jurídico, alegando a ilegalidade da transação.

A Terceira Turma do STJ manteve a nulidade do contrato, com base nos seguintes fundamentos:

• A Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) proíbe expressamente a venda de loteamentos não registrados (art. 37).

• A nulidade do negócio não pode ser afastada, mesmo que o comprador tenha conhecimento da irregularidade, pois trata-se de uma infração legal que visa proteger o ordenamento urbano.

• O contrato de compra e venda de terreno sem registro é considerado nulo de pleno direito, sem possibilidade de convalidação ou regularização posterior, salvo se o loteador tomar as medidas legais para obter o registro.

O STJ baseou seu entendimento nos seguintes dispositivos legais:

• Artigo 37 da Lei nº 6.766/79 – Veda a comercialização de lotes não registrados.

• Artigo 166, II e VII, do Código Civil – Prevê que são nulos os negócios jurídicos cujo objeto seja ilícito ou que contrariem normas de ordem pública.

• Artigo 50 da Lei nº 6.766/79 – Estabelece que iniciar ou promover loteamentos sem a devida aprovação dos órgãos competentes pode configurar crime contra a administração pública.

O Tribunal destacou ainda que a lei não distingue se a venda ocorre entre particulares ou por empresas do ramo imobiliário, sendo sua aplicação ampla para qualquer tipo de negociação envolvendo terrenos não registrados.

Essa decisão tem impacto direto para compradores e vendedores de terrenos, pois reforça que:

• Negociações envolvendo terrenos não registrados são nulas, independentemente da boa-fé das partes envolvidas.

• O comprador pode pedir a anulação do contrato e a devolução dos valores pagos, já que a nulidade impede que o negócio tenha efeitos jurídicos.

• Vendedores de terrenos precisam garantir que o loteamento esteja devidamente registrado antes da venda, para evitar problemas legais e a invalidação do negócio.

O STJ reafirma que a venda de lote não registrado é considerada nula de pleno direito, sendo vedada pela legislação vigente. Essa decisão reforça a necessidade de regularização prévia dos loteamentos, protegendo o comprador e garantindo a legalidade das transações imobiliárias.

Antes de adquirir um terreno, é essencial verificar se ele está devidamente registrado e se a negociação cumpre todas as exigências legais, evitando riscos e prejuízos futuros.